Korkojen nousu hyydytti kiinteistömarkkinan

Kiinteistösektori näyttää saaneen osumia korkean inflaation vaikutuksista. Vaikka vuokrat nousevat elinkustannusindeksin perässä, inflaation vanavedessä nousevat korot vaikeuttavat velalla kiinteistöjä ostaneiden rahoitusasemaa, painaa arvostuksia ja heikentää tuottonäkymiä.

 

Inflaatio on korkojen nousun kautta iskenyt myös kiinteistösektoriin. Maailmalla suuria kiinteistörahastoja on suljettu sijoittajien vetäessä sijoituksiaan ulos ja monissa maissa pelätään kiinteistösektorin kestävyyttä. Pitääkö kiinteistösijoittajan olla nyt huolissaan salkunhoitaja Toni Perätalo?

 

Kiinteistösektori näyttää saaneen osumia korkean inflaation vaikutuksista. Vaikka vuokrat nousevat elinkustannusindeksin perässä, inflaation vanavedessä nousevat korot vaikeuttavat velalla kiinteistöjä ostaneiden rahoitusasemaa, painaa arvostuksia ja heikentää tuottonäkymiä.

Monissa Euroopan maissa on herätelty pelkoja kiinteistösektorin kestävyydestä. Esimerkiksi Ruotsissa asuntojen arvot ovat laskeneet selvästi.

Yhdysvaltalainen Blackstonen Real Estate Income Trust eli ei-listattu REIT-rahasto ilmoitti vastikään rajoittavansa sijoittajien mahdollisuuksia vetää pääomiaan pois rahastosta. Rahasto ei pysty irtautumaan kiinteistökohteistaan sillä tahdilla kuin sen sijoittajat vaativat pääomiaan takaisin. Maailmalla esiintyvät ongelmat usein heijastuvat myös Suomeen.

Erikoissijoitusrahasto LähiTapiola Sijoituskiinteistöt salkunhoitaja Toni Perätalo, onko kiinteistösijoittajan syytä olla huolissaan myös Suomessa?

-Se riippuu monestakin asiasta, kuten esimerkiksi millaisiin kiinteistösijoitustuotteisiin sijoittaja on sijoittanut ja millainen sijoittajan oma nykytilanne on. Jos sijoitushorisontti on pitkä eikä ole tarkoitus tehdä lunastuksia, en lähtökohtaisesti olisi huolissaan, salkunhoitaja Perätalo sanoo LähiTapiolan tiedotteessa 28.12.2022.

-Kiinteistösijoittaminen on kuitenkin pitkäjänteistä sijoittamista ja matkan varrelle osuu heikompia ja parempia aikoja. Yksittäisen sijoitustuotteen osalta tilanteet voivat poiketa paljonkin toisistaan, miten kulloisessakin ajanhetkessä markkina niitä kohtelee. Jos yksittäinen sijoitustuote sijoittaa esimerkiksi tällä hetkellä ainoastaan asuntoihin käyttäen isoa velkavipua ja likviditeettipuskuri on ohut, merkittävien lunastusmäärien kohdistuessa samaan ajanhetkeen voi johtaa ongelmiin. Jos taas yksittäinen sijoitustuote sijoittaa laajasti hajauttaen eri kiinteistötyyppeihin, käyttää maltillista velkavipua ja likviditeettipuskuria löytyy, niin huolenaiheet pitäisi silloin olla huomattavasti vähäisemmät.

Paljon puhutaan Helsingin ydinkeskustan hiljentymisestä ja asuntokaupan vaikeuksista monilla taajama-alueilla ja pienissä kaupungeissa.

Miten kiinteistösijoittaja voi toimia voimakkaasti muuttuvassa markkinatilanteessa?

-Mielestäni sen lisäksi, että hajauttaa omaa sijoitussalkkuaan eri omaisuusluokkiin (osakkeet, korot, kiinteistöt jne.), niin myös jokaisen omaisuusluokan sisällä on järkevää hajauttaa ainakin jossain määrin. Pelkästään asuntoihin sijoittamisen sijaan kannattaa siis myös kiinteistöissä hajauttaa sijoituksia eri kiinteistötyyppeihin kuten esimerkiksi toimisto-, liike-, teollisuus-, logistiikka-, hotelli-, ja yhteiskuntakiinteistöihin.

Suomessakin monet kiinteistösektorista kiinnostuneet sijoittajat ovat valinneet sijoituskohteekseen kiinteistörahaston.

Pitäisikö sijoittajan nyt poistua markkinoilta ja hylätä sijoituskohteensa?

-Jos ei ole akuuttia tarvetta likvidoida sijoitussalkun varoja johonkin muuhun käyttöön, niin en ryhtyisi hätiköityjä päätöksiä tekemään vaan pitäytyisin oman salkun sijoitussuunnitelmassa myös haastavampina aikoina.