Asuntosalkku suunnittelee listautumista First Northiin

Timo Metsolan (vas.) ja Jaakko Sinnemaan perustama Asuntosalkku Oyj suunnittelee listautumista Nasdaq First North Growth Market Finland -markkinapaikalle.

 

Timo Metsolan ja Jaakko Sinnemaan perustama Asuntosalkku Oyj suunnittelee listautumista Nasdaq First North Growth Market Finland -markkinapaikalle. Asuntosalkku kertoi asiasta tiedotteessaan 7.6.2022.

Asuntosalkku Oyj (”Asuntosalkku” tai ”Yhtiö”) suunnittelee listautumista Nasdaq Helsinki Oy:n ylläpitämälle monenkeskiselle Nasdaq First North Growth Market Finland ‑markkinapaikalle (”FN-listautuminen”).

FN-listautumisen tavoitteena on mahdollistaa Yhtiölle pääsy pääomamarkkinoille sekä omistuspohjan asteittainen laajeneminen lisäten samalla Yhtiön osakkeiden likviditeettiä. Pääsy pääomamarkkinoille vahvistaisi myös Yhtiön kykyä toteuttaa kasvustrategiaansa laajentamalla Yhtiön käytössä olevia rahoitusinstrumenttivaihtoehtoja oman ja vieraan pääoman ehtoiseen rahoitukseen liittyen. Näiden lisäksi FN-listautumisen odotetaan lisäävän Yhtiön tunnettuutta yleisön keskuudessa sekä potentiaalisena työnantajana, minkä odotetaan lisäävän Yhtiön kilpailukykyä. Lisäksi FN-listautuminen mahdollistaa Yhtiön osakkeen tehokkaamman käytön kannustinohjelmissa Asuntosalkun henkilöstölle sekä maksuvälineenä liiketoiminnan laajentamisessa.

Suunniteltu FN-listautuminen toteutettaisiin teknisenä listautumisena, eli sen yhteydessä ei suunnitella järjestettävän osakeantia tai -myyntiä. Suunnitellun FN-listautumisen odotetaan toteutuvan kesän 2022 kuluessa.

Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa kommentoi:

”Asuntosalkku on kasvattanut portfoliotaan Tallinnan houkuttelevalla markkinalla nopeasti. Tallinnan asuntokokonaisuutemme käypä arvo on kasvanut vahvasti viimeisten kolmen tilikauden aikana. Keskeinen valttimme on, että kilpailijoista poikkeava portfoliostrategiamme tarjoaa varteenotettavan vaihtoehdon omistusasumiselle.”

Hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola kommentoi:

”Asuntosalkun menestysresepti on tarjota laadukkaasti kalustettuja premium-luokan asuntoja Tallinnassa ja asuntokohtaiselta kokonaisvuokraltaan edullisia asuntoja Suomessa. Portfolio on tuottanut hyvää juoksevaa tuottoa. Asuntosalkun taloudellinen vuokrausaste 31.3.2022¹⁾ oli 97,0 prosenttia.”

Asuntosalkku on Viron suurin markkinaehtoinen vuokranantaja¹⁾ ja Tallinnan vuokra-markkinoiden edelläkävijä. Se on vuokraustoimintaa harjoittava asuntosijoitusyhtiö, jonka sijoitusstrategian keskiössä ovat valikoidut yksittäiset asunnot omistusasuntotaloissa hyvillä sijainneilla Suomessa ja Viron pääkaupungissa Tallinnassa.

Asuntosalkku keskittyy asuntoportfoliossaan pieniin asuntoihin painottaen Suomessa pääkaupunkiseutua ja Virossa Tallinnan vanhan kaupungin läheisyyttä. Asuntosalkku omistaa 1 414 valmista asuntoa Suomessa ja 557 valmista asuntoa Tallinnassa, ja näiden yhteenlaskettu käypä arvo oli 269,4 miljoonaa euroa 31.3.2022²⁾. Asuntosalkun toimitusjohtaja on Jaakko Sinnemaa ja hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola. He ovat yhtiöidensä kautta myös Asuntosalkun keskeisiä omistajia.

^{1) Lähde: Adaur Grupp (Tallinn Residential Market participants 04.2022).}

^{2) Yhtiön virolaisen tytäryhtiön Linnakodu OÜ:n tilikausi on 1.8.–31.7. ja siten se poikkeaa Yhtiön tilikaudesta, joka on 1.10.–30.9. Näin ollen Viron asuntojen käyvät arvot perustuvat ulkopuolisen arvonmäärittäjän arviokirjoihin, jotka on laadittu kaksi kuukautta aiemmalle ajankohdalle kuin Suomen asuntojen osalta on tehty.}

Asuntosalkun strategia

Asuntosalkun liiketoimintastrategia perustuu sijoittamiseen yksittäisiin valikoituihin omistusasuntotalojen asuntoihin, joissa vuokralainen asuu omistusasujien naapurina. Asuntosalkun johdon näkemyksen mukaan omistusasuntotaloissa asumisen haluttavuus ja siten myös vuokrataso ovat vuokrataloasuntoja oleellisesti paremmat. Yhtiön valitsema strategia luo johdon näkemyksen mukaan kilpailijoista merkittävästi poikkeavan vuokratarjoaman, jota on vaikea kopioida nopeasti.

Yhtiö keskittyy hankinnoissaan erityisesti pieniin asuntoihin, jotka sijaitsevat kaupungeissa ja kaupunginosissa, joiden kehitystä tukevat keskeiset makrotrendit ja joiden vuokramarkkinan odotetaan kehittyvän positiivisesti. Suomessa Yhtiö pyrkii hankkimaan asuntoja vakiintuneilta, mutta silti kehittyviltä asuinalueilta. Virossa Yhtiö pyrkii kohdistamaan hankintansa parhaiksi katsomilleen sijainneille Tallinnan keskustassa ja keskustan lähialueilla. Yhtiön johdon arvion mukaan suurempien asuntojen kysyntä on koronapandemian aikana noussut pääasiassa väliaikaisesti, ja kysynnän kasvun painopiste on jälleen siirtymässä pienempiin ja Suomessa kokonaisvuokraltaan edullisempien asuntojen suuntaan.

Tulevina vuosina tavoitteena on pitää kasvun painopiste vahvasti Tallinnan vuokramarkkinalla, joiden Yhtiö uskoo tarjoavan kiinnostavia kasvumahdollisuuksia.

Yksittäisiin asuntoihin sijoittamalla Yhtiö pyrkii saavuttamaan seuraavat edut:

• Valittu malli mahdollistaa sijoitukset tarkoin valikoituihin pieniin asuntoihin, jolloin Yhtiö voi valita sellaiset kohteet, joissa on vuokrauskäyttöön parhaiten soveltuva pohja ja muut ominaisuudet sekä jotka vastaavat kunkin Yhtiön kohdemarkkinan ominaiseen vuokrakysyntään.

• Valittu malli mahdollistaa vuokrien joustavan täsmähinnoittelun kulloisenkin markkinatilanteen mukaisesti, koska vuokralaiset eivät tiedä toisistaan ja toistensa vuokrista kuten vuokrataloissa.

• Valittu malli mahdollistaa hyvin hajautuneen ja pieniin asuntoihin painottuvan sijoitusstrategian. Yhtiö uskoo pienten asuntojen olevan vähemmän alttiita talouden sykleille verrattuna esimerkiksi kaupallisiin kiinteistöihin sekä tarjoavan suhteellisesti korkeampaa vuokratuottoa verrattuna suurempiin asuntoihin.

• Yksittäisiin asuntoihin keskittyminen mahdollistaa hankittavien asuntojen valinnan siten, että asuntojen ominaisuudet vastaavat optimaalisesti kunkin kohdemarkkinan ominaiseen vuokrakysyntään.

Suomessa Asuntosalkku hankkii pääasiassa yksittäisiä tarkasti valikoituja aiemmin rakennettuja asuntoja (ns. ”kirsikoiden poimintaa kakusta”) ja keskittyy tarjoamaan kokonaiskustannuksiltaan edullisia vuokrakohteita, joissa asukkaat viihtyvät pidempään ja jotka ovat mahdollisimman kilpailukykyisiä kaikissa vuokramarkkinoiden sykleissä.

Virossa Yhtiö voi ostaa myös useampia yksittäisiä valikoituja asuntoja parhaaksi arvioiduista uudiskohteista hyödyntääkseen vahvemmin niiden tarjoamia investointimahdollisuuksia kiinnostavilla sijainneilla ja nykyisellä hintatasolla. Viron pääkaupungissa Tallinnassa Yhtiön tavoitteena on tarjota koteja, joille on tunnusomaista erinomainen suunnittelu, tyylikkäät sisustusratkaisut ja harkitut yksityiskohdat, eli korostetun laadukkaat neliömetrit. Tallinnan asuntojen kohdeasiakkaita ovat henkilöt, joille asuntojen laatu on tärkeää.

Asuntojen hankkimisessa Yhtiö hyödyntää laajaa tietopohjaansa ja vakiintunutta ostoprosessiaan, joka perustuu sisäisesti asetettuihin tuottovaatimuksiin ja vahvistettuihin kriteereihin, joissa huomioidaan muun muassa kaupallisia, taloudellisia, rakennusteknisiä, verotuksellisia ja oikeudellisia näkökulmia.

Asuntojen pitkäaikaisella omistuksella ja hallinnalla Asuntosalkku pyrkii saavuttamaan tasaisesti kasvavaa kassavirtaa ja hyötymään asuntojen ja kokonaisten asuinalueiden arvonkehityksestä. Tätä tukee osaltaan myös se, että sijoituskohteet sijaitsevat pääasiassa taloyhtiöissä, jotka omistavat tonttinsa itse. Asuntosalkun tavoitteena on saada merkittävä osa kokonaistuotoista nettovuokratuotoista, joita osaltaan täydentävät realisoituneet myyntivoitot. Yhtiön strategiaan kuuluu mahdollisuus myös asuntojen ja kiinteistöjen lyhyemmän aikavälin tuottoihin tähtäävään kehittämiseen.

Tärkeä osa Asuntosalkun strategiaa on myös yksittäisten asuntojen asuntokohtaisten vuokratasojen optimointi samalla huolehtien siitä, että taloudellinen vuokrausaste pysyy korkealla tasolla. Yhtiön strategisena tavoitteena on yleiset riskitekijät huomioiden pitää sen rahoitusrakenne lähes kaikissa tilanteissa kasvun jatkumisen mahdollistavalla tasolla.

Asuntosalkun vahvuudet

Asuntosalkun johto näkee pitkän kokemuksensa pohjalta Asuntosalkun keskeisimmiksi vahvuuksiksi seuraavat valtit:

Tarkkaan valittuihin yksittäisiin hyvän tuottopotentiaalin asuntoihin painottuva portfolio

Asuntosalkku on keskittynyt hankkimaan valikoituja yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa. Yksittäisten asuntojen omistamisen kautta Yhtiöllä on mahdollista sijoittaa tarkoin valikoituihin pieniin asuntoihin, joissa on Yhtiön johdon näkemyksen mukaan vuokrauskäyttöön parhaiten soveltuva sijainti, pohja ja muut ominaisuudet.

Yhtiön johdon mukaan yksi keskeisimmistä vuokralaisten asumisviihtyvyyteen ja asunnon haluttavuuteen vaikuttavista tekijöistä on asuinkiinteistön omistusrakenne. Yhtiön johto näkee, että asumismuodot voidaan jakaa vuokra-asumiseen kaupungin omistamassa vuokratalossa, vuokra-asumiseen vapaarahoitteisessa vuokratalossa, vuokra-asumiseen omistusasuntotalossa (omistusasujien naapurina) sekä omistusasumiseen. Asuntosalkun keskittyminen vuokra-asuntojen tarjoamiseen omistusasuntotaloissa lisää Yhtiön johdon näkemyksen mukaan sen asuntojen haluttavuutta vuokralaisten keskuudessa. Yhtiön asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli 97,0 prosenttia 31.3.2022. Yhtiön kilpailijoista esimerkiksi Kojamon taloudellinen vuokrausaste¹⁾ oli 91,9 prosenttia²⁾ katsauskaudella 1.1.-31.3.2022.

Yhtiön johdon näkemyksen mukaan kaupungistuminen, suurimpien keskusten väestönkasvu sekä kotitalouksien koon muutokset vaikuttavat merkittävästi asuntojen kysynnän kehitykseen. Yhtiö uskoo olevansa hyvässä asemassa hyötymään tästä kehityksestä, koska se on vahvasti edustettuna Suomessa pääkaupunkiseudulla ja valituissa kasvukeskuksissa.

Yhtiön asuntojen keskeiset sijainnit hyvien liikenneyhteyksien varrella lisäävät Yhtiön johdon näkemyksen mukaan niiden vetovoimaa vuokralaisten keskuudessa. Asuntosalkun asunnot on hankittu huomioiden liikenneyhteyksien positiivinen vaikutus asuntojen hintakehitykseen ja vuokrattavuuteen. Lisäksi omalla tontilla sijaitsevat asunnot tukevat vahvempaa kate- ja arvonkehityspotentiaalia. Yhtiön omistamista asunnoista 94 prosenttia sijaitsi omilla tonteilla ja loput 6 prosenttia kaupungin vuokratonteilla 31.3.2022.

^{1) Vuokratuotot / Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto x 100.}

^{2) Lähde: Kojamo Oyj osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2022.}

Tallinnassa erinomaista kasvupotentiaalia

Yhtiön johdon näkemyksen mukaan Tallinnan vuokramarkkinoiden kehitys on edelleen suhteellisen alkuvaiheessa. Viron uudelleenitsenäistymisen myötä vuonna 1991 päätettiin neuvostoaikana rakennetut talot myydä edullisin ehdoin talojen vuokralaisille ja vanhan itsenäisyyden aikaiset kiinteistöt palautettiin pääosin entisille omistajille tai heidän perillisilleen. Yhtiön johdon mukaan tästä vuokra-asuntojen poistumisesta johtuva korkea omistusasumisen aste on historiallinen selitys Tallinnan vuokramarkkinan vahvalle kehityspotentiaalille tulevaisuudessa.

Tallinnan kehittyvät työmarkkinat ovat Yhtiön johdon näkemyksen mukaan luoneet kysyntää erityisesti hyvien sijaintien korkealaatuisille vuokra-asunnoille, jotka vuokrataan tyylikkäästi kalustettuina ja sisustettuina. Samaan aikaan, kun Tallinnan vetovoima työskentely- ja asumiskohteena on kasvanut, on myös kiinnostus Tallinnaa kohtaan asuntosijoituskohteena lisääntynyt.

Kasvaneet kassavirrat ja kasvun mahdollistava tase

Yhtiön liiketoiminnan rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)¹⁾ on kasvanut keskimäärin 24,6 prosenttia vuodessa tilikausien 2019–2021 aikana (CAGR) tilikauden 2019 2,7 miljoonasta eurosta tilikauden 2021 4,2 miljoonaan euroon. Juokseva tuotto²⁾ koko asuntoportfolion osalta oli yhteensä 4,3 prosenttia 31.3.2022, Suomen osalta 4,4 prosenttia ja 4,0 prosenttia Viron osalta.

^{1) Oikaistu käyttökate – Maksetut korot – Maksetut verot.}

^{2) (Vuokrattavissa olevien asuntojen vuokratuotto, annualisoitu - Kiinteistöjen ylläpitokulut, annualisoitu) / Valmiiden asuntojen käypä arvo yht.}

Vakiintunut toimintamalli ja kokenut johto

Asuntosalkun perustajilla Sinnemaalla ja Metsolalla on yhteensä 46 vuotta kokemusta asuntosijoittamisesta. Yhtiön toimitusjohtajalla Sinnemaalla on 22 vuoden kokemus vaativista kiinteistöalan tehtävistä ja Metsolalla, joka toimii Yhtiön hallituksen puheenjohtajana, on 24 vuoden laaja kokemus asuntosijoittamisesta ja vuokramarkkinoista – myös perustamansa ja omistamansa Vuokraturva Oy:n kautta.

Yhtiön operatiivinen malli jakautuu kolmeen vaiheeseen: kohteiden hankinta, portfolion hallinta ja tehokas ulkoistettu vuokrausprosessi. Yhtiö toteuttaa kohteiden hankinnan sisäisen tiimin toimesta sekä ulkoistettuna palveluna lähipiiriyhtiön toimesta. Yhtiöllä on vakiintuneet käytänteet kohteiden seulomiseen ja tarkempaan tarkasteluun. Prosessi skaalautuu joustavasti kevyemmäksi tai laajemmaksi ostokohteen ominaisuuksien ja koon mukaan.

Portfolion hallinta tehdään Yhtiön sisäisen tiimin toimesta. Portfolion hallinta kattaa vuokran optimoinnin, jatkuvan tuottoanalyysin sekä salkkurakenteen hallinnoinnin. Yhtiön vuokrausprosessi on ulkoistettu lähipiiriyhtiöille sekä Suomessa että Tallinnassa. Yhtiö saa vuokrausprosesseja hoitavilta tahoilta tietoa asuntojen kunnosta ja vuokrattavuudesta, mitä Yhtiö hyödyntää portfolion hallinnassaan ja asuntojen kuntoon vaikuttavien remonttien suunnittelussa.

Yhtiöllä on tehokas ja vakiintunut hankintaprosessi sekä vakiintuneet käytänteet kohteiden tunnistamiseen ja hinnoitteluun. Yhtiö hyödyntää hankinnoissaan sen tiheästi päivittyvää laajaa tietopohjaa, johon se saa informaatiota kattavan asuntokantansa kautta. Koska Asuntosalkku keskittyy hankkimaan valikoituja yksittäisiä asuntoja kokonaisten talojen hankkimisen sijaan, saadaan hyvän hajautuksen ohella laaja tietopohja, kun sijoituskohteet sijaitsevat kilpailijoihin nähden suuressa määrässä taloyhtiöitä.

Suomessa Asuntosalkku hankkii pääasiassa yksittäisiä tarkasti valikoituja aiemmin rakennettuja asuntoja (ns. ”kirsikoiden poiminta kakusta”). Näin Yhtiö pystyy hajauttamaan asuntoportfolionsa tarkasti alueille ja rakennuksiin, joihin Yhtiö uskoo vuokralaiskysynnän kohdistuvan. Virossa Yhtiö voi ostaa myös useampia yksittäisiä valikoituja asuntoja parhaaksi arvioiduista uudiskohteista hyödyntääkseen vahvemmin niiden tarjoamia investointimahdollisuuksia kiinnostavilla sijainneilla ja nykyisellä hintatasolla.

Asuntojen hankkimisessa Yhtiö hyödyntää laajaa tietopohjaansa ja vakiintunutta ostoprosessiaan, joka perustuu sisäisesti asetettuihin tuottovaatimuksiin ja vahvistettuihin kriteereihin, joissa huomioidaan muun muassa kaupallisia, taloudellisia, rakennusteknisiä, verotuksellisia ja oikeudellisia näkökulmia.

Asuntosalkku on aktiivinen toimija Virossa ja sillä on Yhtiön johdon näkemyksen mukaan hyvät suhteet Tallinnan suurimpiin rakennusyhtiöihin, joiden kautta Yhtiö saa jo rakennusprojektin alkuvaiheessa ensimmäisten joukossa tiedon myyntiin tulevista asunnoista. Varhainen pääsy kiinnostavimpiin kohteisiin mahdollistaa Yhtiön johdon näkemyksen mukaan myös hyvän asuntojen arvonnousupotentiaalin.

Asuntosalkun taloudelliset tavoitteet ja osinkopolitiikka

Asuntosalkun taloudelliset tavoitteet ovat seuraavat:

• Viron valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlaskettu käypä arvo saavuttaa Suomen valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen käyvän arvon vuonna 2025 päättyvän tilikauden loppuun mennessä.
• Luototusaste (LTV) on 35–65 prosenttia.

Asuntosalkun osinkopolitiikan mukaan Yhtiön pyrkimyksenä on listayhtiönä kokonaisosinkosumman vuosittainen kasvattaminen.

Asuntosalkun taloudellisia tunnuslukuja

Asuntosalkun liikevoitto 31.3.2022 päättyneellä kuuden kuukauden jaksolla oli 32,4 miljoonaa euroa ja sen valmiiden asuntojen käypä arvo yhteensä oli 269,4 miljoonaa euroa 31.3.2022¹⁾.